审计视角下物业管理工作存在的问题与建议

江岸区审计局  黄妮

“红色物业”工程是推进基层社会治理体系和治理能力现代化的有效载体，对于加强和创新党对物业企业的领导、建设高素质的物业服务管理队伍方面有着重要的促进作用。笔者结合对物业管理经费使用及政策法规执行情况开展审计的工作实际，谈谈审计视角下物业管理工作存在的问题与改进建议。

一、现行物业管理制度及工作中存在的问题及原因

（一）法规建设不到位导致业主组织地位不明确、业委会运作不规范。

业委会的定位及成员的职责设定不明确，难以发挥作用，业委会只是一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明确，难以独立承担民事责任。同时，人员素质参差不齐，缺乏相关法律法规知识的培训学习。对业委会的监管缺乏具体的管理办法和制度，对业委会不作为、乱作为或者到期不换届等情况，没有明确的制约和相应的法律责任，当选的业委会成员无政府引导的承诺机制，政府相关职能部门无具体的操作指南。

（二）业主对自身权利意识淡薄及相关制度不健全导致公共收益使用缺乏有效监督。

业主委员会作为广大业主与物业服务企业的沟通桥梁，大部分业主对小区成立委员会参与率不高，加之部分小区租户多、空置率较高，联系、集中业主比较困难，按照双过半规定选举新一届业委会的难度较大。另一方面，部分业主对小区公共收益并不关心，甚至对本属于自己所有的合法权益缺乏正确的认知，给物业企业或业委会随意使用甚至侵吞小区公共收益埋下隐患。

（三）物业服务企业履约意识和能力不足导致物业管理日常管理流于形式。

部分物业服务企业在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求，将大部分精力都放在了物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，忽视了对承重构件等共用部位，电梯消防等共用设备的日常检查，各种台账登记也是流于形式。

二、改进完善的意见建议

（一）完善政策法规，提高业委会履职能力。

相关部门应研究制定对业委会不作为、乱作为的制约措施,提高业委会规范运作能力。进一步完善业委会人选产生机制，加快推进居委会与业委会成员“交叉任职”，鼓励素质好、能力强、有群众工作经验的人员进入业委会，推进业委会与居委会的良性互动。

（二）加大舆论宣传，加强权利观念，维护业主知情权。

房管部门及街道等相关部门单位应增强居民群众对业委会组建工作的了解和参与积极性，开展形式多样的宣传活动。同时，可以采用互联网思维模式，利用微信公众平台等网络渠道及时更新公共收益的管理支配和使用情况。

（三）加强监督管理，规范物业服务行为。

房管部门作为负责物业服务活动监督管理工作的主管部门，应强化对物业服务企业质量监督检查，规范市场秩序；督促物业服务企业履行好物业服务合同，并定期检查工作台账。督促本辖区物业服务企业做好住宅小区共用部位和共用设施设备维护检查工作；对物业服务企业的法定代表人、部门经理和其他从业人员开展培训，提升其业务素质和整体服务水平。（黄妮）

审计视角下物业管理工作存在的问题与建议

江岸区审计局  黄妮

“红色物业”工程是推进基层社会治理体系和治理能力现代化的有效载体，对于加强和创新党对物业企业的领导、建设高素质的物业服务管理队伍方面有着重要的促进作用。笔者结合对物业管理经费使用及政策法规执行情况开展审计的工作实际，谈谈审计视角下物业管理工作存在的问题与改进建议。

一、现行物业管理制度及工作中存在的问题及原因

（一）法规建设不到位导致业主组织地位不明确、业委会运作不规范。

业委会的定位及成员的职责设定不明确，难以发挥作用，业委会只是一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明确，难以独立承担民事责任。同时，人员素质参差不齐，缺乏相关法律法规知识的培训学习。对业委会的监管缺乏具体的管理办法和制度，对业委会不作为、乱作为或者到期不换届等情况，没有明确的制约和相应的法律责任，当选的业委会成员无政府引导的承诺机制，政府相关职能部门无具体的操作指南。

（二）业主对自身权利意识淡薄及相关制度不健全导致公共收益使用缺乏有效监督。

业主委员会作为广大业主与物业服务企业的沟通桥梁，大部分业主对小区成立委员会参与率不高，加之部分小区租户多、空置率较高，联系、集中业主比较困难，按照双过半规定选举新一届业委会的难度较大。另一方面，部分业主对小区公共收益并不关心，甚至对本属于自己所有的合法权益缺乏正确的认知，给物业企业或业委会随意使用甚至侵吞小区公共收益埋下隐患。

（三）物业服务企业履约意识和能力不足导致物业管理日常管理流于形式。

部分物业服务企业在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求，将大部分精力都放在了物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，忽视了对承重构件等共用部位，电梯消防等共用设备的日常检查，各种台账登记也是流于形式。

二、改进完善的意见建议

（一）完善政策法规，提高业委会履职能力。

相关部门应研究制定对业委会不作为、乱作为的制约措施,提高业委会规范运作能力。进一步完善业委会人选产生机制，加快推进居委会与业委会成员“交叉任职”，鼓励素质好、能力强、有群众工作经验的人员进入业委会，推进业委会与居委会的良性互动。

（二）加大舆论宣传，加强权利观念，维护业主知情权。

房管部门及街道等相关部门单位应增强居民群众对业委会组建工作的了解和参与积极性，开展形式多样的宣传活动。同时，可以采用互联网思维模式，利用微信公众平台等网络渠道及时更新公共收益的管理支配和使用情况。

（三）加强监督管理，规范物业服务行为。

房管部门作为负责物业服务活动监督管理工作的主管部门，应强化对物业服务企业质量监督检查，规范市场秩序；督促物业服务企业履行好物业服务合同，并定期检查工作台账。督促本辖区物业服务企业做好住宅小区共用部位和共用设施设备维护检查工作；对物业服务企业的法定代表人、部门经理和其他从业人员开展培训，提升其业务素质和整体服务水平。（黄妮）