从审计视角浅析房屋征收（征地拆迁）项目入户调查工作的重点及建议

青山区审计局   邓霞、万学超

近年来，随着城市化进程的进一步加快，城中村改造、旧城改造、棚户区改造等“三大”改造持续推进，房屋征收（征地拆迁）仍然是城市建设的重点工作之一。为掌握被拆迁区域内建（构）筑物的基础数据信息，制定合理的征收补偿政策，为政府决策提供准确的依据，保障被征收人的合法权益，维持社会稳定，拆迁前的入户调查工作显得尤为重要。为此，征地拆迁项目跟踪审计通常关口前移，在入户调查环节即开始介入，提前熟悉项目情况，并做好相应记录，为后续一户一档过审提供更详实可靠的依据。本文将结合笔者工作实际，从审计视角谈谈对征地拆迁项目入户调查工作的一些粗浅认识。

一、入户调查的范围

2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。简单地说，入户调查就是对征收项目红线范围内的所有建（构）筑物、棚子、吊脚楼等附属物，如果是集体土地，需对户籍、人口、青苗、鱼塘等涉及经济利益的事项进行全面调查登记，调查结果进行公示后作为最终补偿的直接依据，也是一户一档过审的原始证明材料。

二、入户调查的重点

（一）国有土地上房屋征收项目入户调查的重点

国有土地上房屋征收项目入户调查的对象一般是住宅、非住宅房屋，其调查的重点有以下几个方面：

1.产权证证载相关内容。根据户主提供的产权证，登记产权证证号，正在换证的应在调查表中注明，如果有典当、抵押、证件遗失（如已登报声明作废）等情况的也要注明；房屋座落和门牌号码，如果产权证上的旧门牌号与新门牌号不一致，应同时登记两个门牌号码；产权人或共有权人姓名，要求户主与产权证上记载的产权人姓名一致；房屋结构；房屋总层数与所在层数；建筑面积，其中商业用房一层和二层的建筑面积必须分别登记；房屋用途及分类；土地使用的性质（划拨、出让转让）、使用的面积等，若为出让转让需注明出让转让年限。

2.房屋附属设备设施及装饰装修情况。如层高小于2.2米的阁楼、棚子、自行封闭的阳台、防盗网以及电话、宽带网、电视、空调、天然气、太阳能热水器、自行安装的水、电独户表等房屋附属设施的材质、结构、数量与装饰装修档次都应据实登记，并拍照取证；如果是商业经营用房，还涉及经营用设备设施的登记。

3.无证建筑。指未取得产权证的建筑，是征收补偿中较难把握且容易出问题的一项内容，需取得有效的建筑工程规划许可证或者其它能够证明建造年限的相关材料，并做好登记。

4.经营情况。一般有住宅经营、非住宅经营两种情况，需登记工商营业执照、税务执照上的相关信息，以及用于经营的面积、经营现状等。

5.产权人或相关人享受特殊补助情况。入户调查时需尽可能准确地掌握产权人或者产权相关人持有残疾证、低保证、重症或退伍军人、离休干部等证件情况。

6.产权人联系方式：如果是私房户，需登记随时可以联络的联系方式；如果是单位自管房，除了要登记单位名称外，还需登记该单位的性质（如国有企业、行政机关、全民事业单位等），并注明主管部门。

（二）集体土地上征地拆迁项目入户调查的重点

按照当前的征地拆迁补偿政策，集体土地上的土地和房屋是分别进行补偿的，补偿款按照被拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。那么集体土地上征地拆迁项目入户调查与国有土地上便有较大不同，主要区别在于：

1.土地权属、面积认定。需要弄清被拆迁的土地是否有土地证或者能证明权属的相关资料，如当地土地登记中心出具的土地权属调查报告，并如实登记土地面积。

2.房屋权属、面积认定。办理了房屋所有权证的，则依据产权证登记产权人、房屋建筑面积等信息；若未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，以批准的建筑面积为依据；若上述资料均不能提供，则要求提供房屋建造年限的证明材料或者购买房屋的合同，并结合航拍图来判断房屋是否属于违法建筑。

3.户籍、人口信息。由于集体土地上的拆迁补偿与户籍、人口信息密切相关，因此其户籍及人口信息调查的准确性尤为重要。入户调查时，需依据户口簿及公安部门出具的最新户籍信息如实登记户籍、人口居住情况，避免一人登记在两房名下、非本地人口登记进来等情况出现。

4.地面附属物情况。集体土地上除去房屋以外的附属物，通常有树木、青苗、鱼塘等，需如实登记树木的品名和数量、青苗的数量以及鱼塘的面积及养殖情况，还要注意鱼塘周边附着物，如渔船、看鱼房等。

（三）特殊情况入户调查的重点

实际工作中，征地拆迁项目可能还会遇到占湖还湖、管线迁改等比较特殊的情况，故此处也简单介绍一下这两种情况下入户调查的重点：

1.占湖还湖情况的调查。征地拆迁项目涉及占用湖泊的，摸底调查要核查湖泊所属行政区域，要求提供湖泊图纸资料以及相关行政部门批准在湖泊保护范围内从事规定的工程建设或生产活动的方案。

2.管线迁改情况的调查。管线迁改主要涉及雨水、污水、自来水、燃气、强电、弱电、通信、石油等管道，其所属产权单位不一。调查时需收集拆迁区域内所有管线的图纸、影像资料，确定产权单位。

三、做好房屋征收（征地拆迁）项目入户调查的建议

（一）思想上要高度重视，强化责任意识。要提高站位、高度重视征收（拆迁）项目的入户调查工作，加强组织领导,统筹协调推进各项工作。选派经验丰富、责任心强的工作人员，成立调查小组，并提前组织开展征收（拆迁）政策的学习与培训，熟悉被调查区域的相关情况。强化责任意识，将任务分解到组、责任落实到人。

（二）合理制定调查方案，依法开展调查。入户调查前，全面了解被调查区域内的住宅、企业及湖泊、管线、道路等情况，合理制定调查方案，规范调查内容，建立入户调查基本信息管理制度。对可能出现的问题，有针对性地做好解决方案及应对措施。要坚持依法开展调查，对于调查中出现的问题, 要积极协调、及时解决,做到不回避问题,不激化矛盾、不出现集体上访事件。

（三）确保数据真实可靠，及时完成任务。在被调查区域内逐户走访、调查，全面掌握应调查的所有内容，认真详细地做好记录，必要的时候应拍照取证，确保数据真实可靠。登记结果需要调查人员签字确认。要加强调查过程中的指导与监督，落实入户调查工作例会制度，把握好时间节点，抓紧推进，确保在规定时间内完成任务。调查完成后做好资料存档、数据汇总和总结工作，为拆迁补偿政策的制定以及一户一档过审提供可靠的依据。

从审计视角浅析房屋征收（征地拆迁）项目入户调查工作的重点及建议

青山区审计局   邓霞、万学超

近年来，随着城市化进程的进一步加快，城中村改造、旧城改造、棚户区改造等“三大”改造持续推进，房屋征收（征地拆迁）仍然是城市建设的重点工作之一。为掌握被拆迁区域内建（构）筑物的基础数据信息，制定合理的征收补偿政策，为政府决策提供准确的依据，保障被征收人的合法权益，维持社会稳定，拆迁前的入户调查工作显得尤为重要。为此，征地拆迁项目跟踪审计通常关口前移，在入户调查环节即开始介入，提前熟悉项目情况，并做好相应记录，为后续一户一档过审提供更详实可靠的依据。本文将结合笔者工作实际，从审计视角谈谈对征地拆迁项目入户调查工作的一些粗浅认识。

一、入户调查的范围

2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。简单地说，入户调查就是对征收项目红线范围内的所有建（构）筑物、棚子、吊脚楼等附属物，如果是集体土地，需对户籍、人口、青苗、鱼塘等涉及经济利益的事项进行全面调查登记，调查结果进行公示后作为最终补偿的直接依据，也是一户一档过审的原始证明材料。

二、入户调查的重点

（一）国有土地上房屋征收项目入户调查的重点

国有土地上房屋征收项目入户调查的对象一般是住宅、非住宅房屋，其调查的重点有以下几个方面：

1.产权证证载相关内容。根据户主提供的产权证，登记产权证证号，正在换证的应在调查表中注明，如果有典当、抵押、证件遗失（如已登报声明作废）等情况的也要注明；房屋座落和门牌号码，如果产权证上的旧门牌号与新门牌号不一致，应同时登记两个门牌号码；产权人或共有权人姓名，要求户主与产权证上记载的产权人姓名一致；房屋结构；房屋总层数与所在层数；建筑面积，其中商业用房一层和二层的建筑面积必须分别登记；房屋用途及分类；土地使用的性质（划拨、出让转让）、使用的面积等，若为出让转让需注明出让转让年限。

2.房屋附属设备设施及装饰装修情况。如层高小于2.2米的阁楼、棚子、自行封闭的阳台、防盗网以及电话、宽带网、电视、空调、天然气、太阳能热水器、自行安装的水、电独户表等房屋附属设施的材质、结构、数量与装饰装修档次都应据实登记，并拍照取证；如果是商业经营用房，还涉及经营用设备设施的登记。

3.无证建筑。指未取得产权证的建筑，是征收补偿中较难把握且容易出问题的一项内容，需取得有效的建筑工程规划许可证或者其它能够证明建造年限的相关材料，并做好登记。

4.经营情况。一般有住宅经营、非住宅经营两种情况，需登记工商营业执照、税务执照上的相关信息，以及用于经营的面积、经营现状等。

5.产权人或相关人享受特殊补助情况。入户调查时需尽可能准确地掌握产权人或者产权相关人持有残疾证、低保证、重症或退伍军人、离休干部等证件情况。

6.产权人联系方式：如果是私房户，需登记随时可以联络的联系方式；如果是单位自管房，除了要登记单位名称外，还需登记该单位的性质（如国有企业、行政机关、全民事业单位等），并注明主管部门。

（二）集体土地上征地拆迁项目入户调查的重点

按照当前的征地拆迁补偿政策，集体土地上的土地和房屋是分别进行补偿的，补偿款按照被拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。那么集体土地上征地拆迁项目入户调查与国有土地上便有较大不同，主要区别在于：

1.土地权属、面积认定。需要弄清被拆迁的土地是否有土地证或者能证明权属的相关资料，如当地土地登记中心出具的土地权属调查报告，并如实登记土地面积。

2.房屋权属、面积认定。办理了房屋所有权证的，则依据产权证登记产权人、房屋建筑面积等信息；若未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，以批准的建筑面积为依据；若上述资料均不能提供，则要求提供房屋建造年限的证明材料或者购买房屋的合同，并结合航拍图来判断房屋是否属于违法建筑。

3.户籍、人口信息。由于集体土地上的拆迁补偿与户籍、人口信息密切相关，因此其户籍及人口信息调查的准确性尤为重要。入户调查时，需依据户口簿及公安部门出具的最新户籍信息如实登记户籍、人口居住情况，避免一人登记在两房名下、非本地人口登记进来等情况出现。

4.地面附属物情况。集体土地上除去房屋以外的附属物，通常有树木、青苗、鱼塘等，需如实登记树木的品名和数量、青苗的数量以及鱼塘的面积及养殖情况，还要注意鱼塘周边附着物，如渔船、看鱼房等。

（三）特殊情况入户调查的重点

实际工作中，征地拆迁项目可能还会遇到占湖还湖、管线迁改等比较特殊的情况，故此处也简单介绍一下这两种情况下入户调查的重点：

1.占湖还湖情况的调查。征地拆迁项目涉及占用湖泊的，摸底调查要核查湖泊所属行政区域，要求提供湖泊图纸资料以及相关行政部门批准在湖泊保护范围内从事规定的工程建设或生产活动的方案。

2.管线迁改情况的调查。管线迁改主要涉及雨水、污水、自来水、燃气、强电、弱电、通信、石油等管道，其所属产权单位不一。调查时需收集拆迁区域内所有管线的图纸、影像资料，确定产权单位。

三、做好房屋征收（征地拆迁）项目入户调查的建议

（一）思想上要高度重视，强化责任意识。要提高站位、高度重视征收（拆迁）项目的入户调查工作，加强组织领导,统筹协调推进各项工作。选派经验丰富、责任心强的工作人员，成立调查小组，并提前组织开展征收（拆迁）政策的学习与培训，熟悉被调查区域的相关情况。强化责任意识，将任务分解到组、责任落实到人。

（二）合理制定调查方案，依法开展调查。入户调查前，全面了解被调查区域内的住宅、企业及湖泊、管线、道路等情况，合理制定调查方案，规范调查内容，建立入户调查基本信息管理制度。对可能出现的问题，有针对性地做好解决方案及应对措施。要坚持依法开展调查，对于调查中出现的问题, 要积极协调、及时解决,做到不回避问题,不激化矛盾、不出现集体上访事件。

（三）确保数据真实可靠，及时完成任务。在被调查区域内逐户走访、调查，全面掌握应调查的所有内容，认真详细地做好记录，必要的时候应拍照取证，确保数据真实可靠。登记结果需要调查人员签字确认。要加强调查过程中的指导与监督，落实入户调查工作例会制度，把握好时间节点，抓紧推进，确保在规定时间内完成任务。调查完成后做好资料存档、数据汇总和总结工作，为拆迁补偿政策的制定以及一户一档过审提供可靠的依据。