充分利用优质土地资源  提升洪山招商引资水平

洪山区审计局  欧阳云

近年来，我们在开展稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险政策措施落实跟踪审计中，紧盯项目落地、资金保障、政策落实、风险防范等方面，重点关注创业创新、扩大有效投资、促进转型升级、节能环保等重点领域政策措施的贯彻情况和效果，针对审计发现的问题，研究提出解决问题的对策，推动政策措施贯彻落实。我们在对洪山区的政策落实情况跟踪审计发现，招商引资作为赶超经济发展的“一号工程”，对该区的经济发展起着至关重要的作用。该区根据辖区实际情况，不断加大工作力度，定体制、出政策、勤协调，招商引资工作取得了一定的成绩。但要跟踪审计中也发现，该区部分优质土地资源未能得到充分开发利用，影响了该区的招商引资水平。本文通过审计发现的问题，以洪山区为例，在分析该区土地资源利用现状的基础上，提出了进一步提升招商引资水平的相关对策建议。

一、洪山区优质土地开发利用现状分析

（一）存在的突出问题：部分优质土地未能充分开发利用。

1、青菱都市工业园。青菱都市工业园从2010年成立之初定位为高科技制造园区，主要以汽车整车及零部件制造为龙头的高科技制造业，侧重引进信息软件服务业和总部经济相关产业。青菱都市工业园共有土地2万亩，剔除绿化、道路等用地，可用土地约1.3万亩.其中工业用地7613.68亩，居住用地2806.25亩，还建用地644.83亩，道路建设用地1898.43亩，基础设施用地113亩，累计供地仅1494.5亩，还有11581.91亩土地。目前，园区开发建设主要是区城投公司，资金主要依靠区财政预算安排和银行贷款，存在园区开发经验、管理能力、资金实力不足等问题。现在每年挂牌交易约400亩，按现在的挂牌交易速度，要若干年才能全部完成挂牌交易。目前园区共签约引进的项目主要以汽车零部件、总部经济及信息软件服务业为主，其中包括联想、武钢、宝钢三家世界500强企业投资项目。新能源、新材料、新技术、新产品等“四新”项目很少。园区产业项目如果定位不准、不高、不新，园区建成之日就会面临产业结构调整、产业升级的压力。另外，园区周边环境不优，道路等基础设施未能跟上，特别是白沙洲大市场已成为园区环境改善的主要瓶颈，严重影响了已建成项目的招商引资工作。

2、城中村改造产业用地。洪山区自城中村改造全面启动以来，先后完成了31个村的土地交易挂牌，完成了1个城中村的新农村建设。全区已完成村（居）民房屋拆迁面积1909.78万平方米，基本完成整村拆除的有23个村。其中村级产业用地约6000亩。单从数字上看，这个面积并不小，但从目前开发利用的整体情况来看，质量并不高。村级产业用地一般由村里自主开发，而村集体大多处于“三无”状态，即无资金、无能力、无产业结构，限制了村级产业用地的开发利用。另外，很多城中村容积率较高，改造成本相应增加，而村级产业用地只租不售，对于开发商而言，前期投入成本较多，回报周期过长，限制了其投资的主动性。

3、高校、科研院所用地。洪山高校云集，辖区内有高等院校37所，其中武汉大学、华中科技大学等省部属以上高校14所。这些单位大多处于洪山中心位置，拥有诸多优质土地。如武汉理工大学有大量闲置土地，但洪山对这些土地没有主导权，加之科研或教育用地上位规划难以调整，无法进行开发利用。再如省农科院有一宗6000多亩的土地，他们曾经想和市土储合作开发，洪山区也跟踪过很长时间，但由于诸多限制最后被搁置。

4、旧城改造资源。洪山区自土地储备中心成立以来共储备土地2273亩，其中旧城改造项目8个共353亩，工业项目1920亩，完成供地19个。房屋征收面积117.38万平方米，征收8434户。通过旧城改造，为城市发展积累了土地资源，扩展了发展空间。但目前土地供需矛盾很突出，一是由于控制用地和生态底线的划定，在一定程度上挤压了区级用地规模，导致部分改造项目出现停滞。二是土地面积与项目需求不配比，导致部分项目供地不足，改造工作在一定程度上得不到快速推进。另外部分旧城改造的开发层次较低，例如北港工业园一处300亩左右的工业用地，地处黄金地段，引进的多是餐饮、小型儿童乐园等行业，影响了整改片区的提档升级。

5、打包土地资源。洪山辖区有大量的打包土地资源，但在质量、结构等方面存在诸多问题。目前洪山没有统一的产业规划，工业用地价格较高，导致土地成本过高，难以吸引有实力的开发商。例如张家湾片区，大多用来进行房地产开发，建设了密度较高的住房，人口过于集中，医疗、教育、交通等配套设施未能跟上，导致该片区在就医、入学、出行等方面出现短板。

（二）面临的形势和机遇。一是从基本面看，我国经济发展依然长期向好，且“十三五”时期中央对武汉的支持力度将持续加大，长江经济带、国家中心城市、自贸区等一系列重大战略的叠加，将为洪山发展带来更多政策、资金和项目的集聚。二是从增长方式看，对洪山区而言，投资拉动仍然是重头戏。在相当长一段时期内，我们必须坚持以投资驱动和创新驱动并重，加快培育新的产业增长极，调整招商引资着眼点和着力点，注意加大以新兴产业为主的招商力度。三是从税费政策看，自2015年国务院颁布《关于清理规范税收等优惠政策的通知》后，税收优惠政策在招商引资中的作用受限，投资将更多考虑交通设施、公共服务、人员素质等方面，招商引资由过去的主要靠优惠政策争取投资向依靠投资软环境转变。四是从基础设施看，尽管洪山在交通、教育、卫生等基础设施上还有一定的短板，但从整体上，我区基础设施建设和民生事业得到不断改善和长足发展，改革创新的共识不断深入，这些因素的叠加释放, 增强了洪山经济发展的内生动力和投资吸引力。

二、提升招商引资水平的相关对策建议

（一）盘活优质土地资源。要建立招商引资资源库、项目库等，实现全区优质土地资源信息化、动态化管理，实时掌握土地开发利用现状和入驻企业情况，做到招商引资心中有数、有的放矢。一是将打造青菱都市工业园作为全区工业投资主攻方向。积极争取市委、市政府高度重视，改变园区建设开发模式，聚焦新能源、新材料、新技术、新产品等“四新”项目，引入世界知名运营商进行开发管理。狠抓工业招商，大力培育行业龙头企业，改善园区周边环境，建设好道路等基础设施，搬迁白沙洲大市场，破难攻坚推动园区发展。二是突破“三旧”改造过程中的政策限制，改变过去拆除旧楼建新楼的开发模式，腾笼换鸟，坚持土地规划与产业布局并行推进。要结合辖区现有存量土地，突出长江大道、雄楚大道、梨园商圈、杨春湖商务区等核心区域，引导开发商建设高标准的商务楼宇。三是结合大学之城建设，争取教育部或省教委的支持，要充分发挥区域内大学、大院、大所等资源优势，加快创新载体建设，着力培育和发展科技服务业，集中优势资源，打造优势产业。同时全面清理辖区打包土地资源，按照洪山发展规划来开发利用，促进区域建设的完整性和配套性。

（二）改变招商引资理念及方式。一是专业化招商。推进招商工作从过去的被动招商、等着人家上门，向专业招商、产业链招商、联合招商、以商招商等方式转变。要围绕产业链、城市功能链、创新链“三链”，定期撮合对接招商项目与企业，同时积极通过媒体、网站、移动客户端等平台向国内外推介洪山招商资源，力争形成一批创新性、引领性、标杆性的招商亮点。二是瞄准“高端化”招商。聚焦先进制造业和现代服务业，坚持瞄准世界500强、央企，同时大力引进民营企业，发展民营经济。坚持高点定位，注重融合衔接，根据招引项目的特点，引导项目在创新创业园区、创谷、特色街区集聚发展。要引导资本、人才、资金、资源、技术等生产要素向洪山主导产业项目聚集，放大园区的规模效应、集约效应和带动效应，从而以园区为载体带动主导产业招商。三是立足“特色化”招商。突出洪山特色，围绕生物医药、智能制造、节能环保等战略性新兴产业，通过专业化招商打造特色明显、布局精良的产业集聚区，实现洪山与国内外知名企业的高位嫁接、互利共赢。

（三）切实改善招商引资软环境。一是完善工作机制。在成立洪山区招商引资工作领导小组的基础上，全面建立主要领导领衔督办、分管领导实时过问、各街乡各部门责任压实的统筹协调机制和项目跟踪服务机制，提高存量资源的利用率和项目引进的成功率。二是切实改善服务环境。各职能部门应结合各级最新指导政策，尽快出台招商引资项目落地流程图详细解释，为企业和各部门指明方向，明确路径，真正做到高效、透明、公平、公正。同时，对于已经立项、具备开工条件的项目，要强化时间观念，增强紧迫意识，盯紧盯牢，坚持即时调度、定期调度，及时主动帮助解决项目建设的具体困难和问题，推动项目尽快开工。

充分利用优质土地资源  提升洪山招商引资水平

洪山区审计局  欧阳云

近年来，我们在开展稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险政策措施落实跟踪审计中，紧盯项目落地、资金保障、政策落实、风险防范等方面，重点关注创业创新、扩大有效投资、促进转型升级、节能环保等重点领域政策措施的贯彻情况和效果，针对审计发现的问题，研究提出解决问题的对策，推动政策措施贯彻落实。我们在对洪山区的政策落实情况跟踪审计发现，招商引资作为赶超经济发展的“一号工程”，对该区的经济发展起着至关重要的作用。该区根据辖区实际情况，不断加大工作力度，定体制、出政策、勤协调，招商引资工作取得了一定的成绩。但要跟踪审计中也发现，该区部分优质土地资源未能得到充分开发利用，影响了该区的招商引资水平。本文通过审计发现的问题，以洪山区为例，在分析该区土地资源利用现状的基础上，提出了进一步提升招商引资水平的相关对策建议。

一、洪山区优质土地开发利用现状分析

（一）存在的突出问题：部分优质土地未能充分开发利用。

1、青菱都市工业园。青菱都市工业园从2010年成立之初定位为高科技制造园区，主要以汽车整车及零部件制造为龙头的高科技制造业，侧重引进信息软件服务业和总部经济相关产业。青菱都市工业园共有土地2万亩，剔除绿化、道路等用地，可用土地约1.3万亩.其中工业用地7613.68亩，居住用地2806.25亩，还建用地644.83亩，道路建设用地1898.43亩，基础设施用地113亩，累计供地仅1494.5亩，还有11581.91亩土地。目前，园区开发建设主要是区城投公司，资金主要依靠区财政预算安排和银行贷款，存在园区开发经验、管理能力、资金实力不足等问题。现在每年挂牌交易约400亩，按现在的挂牌交易速度，要若干年才能全部完成挂牌交易。目前园区共签约引进的项目主要以汽车零部件、总部经济及信息软件服务业为主，其中包括联想、武钢、宝钢三家世界500强企业投资项目。新能源、新材料、新技术、新产品等“四新”项目很少。园区产业项目如果定位不准、不高、不新，园区建成之日就会面临产业结构调整、产业升级的压力。另外，园区周边环境不优，道路等基础设施未能跟上，特别是白沙洲大市场已成为园区环境改善的主要瓶颈，严重影响了已建成项目的招商引资工作。

2、城中村改造产业用地。洪山区自城中村改造全面启动以来，先后完成了31个村的土地交易挂牌，完成了1个城中村的新农村建设。全区已完成村（居）民房屋拆迁面积1909.78万平方米，基本完成整村拆除的有23个村。其中村级产业用地约6000亩。单从数字上看，这个面积并不小，但从目前开发利用的整体情况来看，质量并不高。村级产业用地一般由村里自主开发，而村集体大多处于“三无”状态，即无资金、无能力、无产业结构，限制了村级产业用地的开发利用。另外，很多城中村容积率较高，改造成本相应增加，而村级产业用地只租不售，对于开发商而言，前期投入成本较多，回报周期过长，限制了其投资的主动性。

3、高校、科研院所用地。洪山高校云集，辖区内有高等院校37所，其中武汉大学、华中科技大学等省部属以上高校14所。这些单位大多处于洪山中心位置，拥有诸多优质土地。如武汉理工大学有大量闲置土地，但洪山对这些土地没有主导权，加之科研或教育用地上位规划难以调整，无法进行开发利用。再如省农科院有一宗6000多亩的土地，他们曾经想和市土储合作开发，洪山区也跟踪过很长时间，但由于诸多限制最后被搁置。

4、旧城改造资源。洪山区自土地储备中心成立以来共储备土地2273亩，其中旧城改造项目8个共353亩，工业项目1920亩，完成供地19个。房屋征收面积117.38万平方米，征收8434户。通过旧城改造，为城市发展积累了土地资源，扩展了发展空间。但目前土地供需矛盾很突出，一是由于控制用地和生态底线的划定，在一定程度上挤压了区级用地规模，导致部分改造项目出现停滞。二是土地面积与项目需求不配比，导致部分项目供地不足，改造工作在一定程度上得不到快速推进。另外部分旧城改造的开发层次较低，例如北港工业园一处300亩左右的工业用地，地处黄金地段，引进的多是餐饮、小型儿童乐园等行业，影响了整改片区的提档升级。

5、打包土地资源。洪山辖区有大量的打包土地资源，但在质量、结构等方面存在诸多问题。目前洪山没有统一的产业规划，工业用地价格较高，导致土地成本过高，难以吸引有实力的开发商。例如张家湾片区，大多用来进行房地产开发，建设了密度较高的住房，人口过于集中，医疗、教育、交通等配套设施未能跟上，导致该片区在就医、入学、出行等方面出现短板。

（二）面临的形势和机遇。一是从基本面看，我国经济发展依然长期向好，且“十三五”时期中央对武汉的支持力度将持续加大，长江经济带、国家中心城市、自贸区等一系列重大战略的叠加，将为洪山发展带来更多政策、资金和项目的集聚。二是从增长方式看，对洪山区而言，投资拉动仍然是重头戏。在相当长一段时期内，我们必须坚持以投资驱动和创新驱动并重，加快培育新的产业增长极，调整招商引资着眼点和着力点，注意加大以新兴产业为主的招商力度。三是从税费政策看，自2015年国务院颁布《关于清理规范税收等优惠政策的通知》后，税收优惠政策在招商引资中的作用受限，投资将更多考虑交通设施、公共服务、人员素质等方面，招商引资由过去的主要靠优惠政策争取投资向依靠投资软环境转变。四是从基础设施看，尽管洪山在交通、教育、卫生等基础设施上还有一定的短板，但从整体上，我区基础设施建设和民生事业得到不断改善和长足发展，改革创新的共识不断深入，这些因素的叠加释放, 增强了洪山经济发展的内生动力和投资吸引力。

二、提升招商引资水平的相关对策建议

（一）盘活优质土地资源。要建立招商引资资源库、项目库等，实现全区优质土地资源信息化、动态化管理，实时掌握土地开发利用现状和入驻企业情况，做到招商引资心中有数、有的放矢。一是将打造青菱都市工业园作为全区工业投资主攻方向。积极争取市委、市政府高度重视，改变园区建设开发模式，聚焦新能源、新材料、新技术、新产品等“四新”项目，引入世界知名运营商进行开发管理。狠抓工业招商，大力培育行业龙头企业，改善园区周边环境，建设好道路等基础设施，搬迁白沙洲大市场，破难攻坚推动园区发展。二是突破“三旧”改造过程中的政策限制，改变过去拆除旧楼建新楼的开发模式，腾笼换鸟，坚持土地规划与产业布局并行推进。要结合辖区现有存量土地，突出长江大道、雄楚大道、梨园商圈、杨春湖商务区等核心区域，引导开发商建设高标准的商务楼宇。三是结合大学之城建设，争取教育部或省教委的支持，要充分发挥区域内大学、大院、大所等资源优势，加快创新载体建设，着力培育和发展科技服务业，集中优势资源，打造优势产业。同时全面清理辖区打包土地资源，按照洪山发展规划来开发利用，促进区域建设的完整性和配套性。

（二）改变招商引资理念及方式。一是专业化招商。推进招商工作从过去的被动招商、等着人家上门，向专业招商、产业链招商、联合招商、以商招商等方式转变。要围绕产业链、城市功能链、创新链“三链”，定期撮合对接招商项目与企业，同时积极通过媒体、网站、移动客户端等平台向国内外推介洪山招商资源，力争形成一批创新性、引领性、标杆性的招商亮点。二是瞄准“高端化”招商。聚焦先进制造业和现代服务业，坚持瞄准世界500强、央企，同时大力引进民营企业，发展民营经济。坚持高点定位，注重融合衔接，根据招引项目的特点，引导项目在创新创业园区、创谷、特色街区集聚发展。要引导资本、人才、资金、资源、技术等生产要素向洪山主导产业项目聚集，放大园区的规模效应、集约效应和带动效应，从而以园区为载体带动主导产业招商。三是立足“特色化”招商。突出洪山特色，围绕生物医药、智能制造、节能环保等战略性新兴产业，通过专业化招商打造特色明显、布局精良的产业集聚区，实现洪山与国内外知名企业的高位嫁接、互利共赢。

（三）切实改善招商引资软环境。一是完善工作机制。在成立洪山区招商引资工作领导小组的基础上，全面建立主要领导领衔督办、分管领导实时过问、各街乡各部门责任压实的统筹协调机制和项目跟踪服务机制，提高存量资源的利用率和项目引进的成功率。二是切实改善服务环境。各职能部门应结合各级最新指导政策，尽快出台招商引资项目落地流程图详细解释，为企业和各部门指明方向，明确路径，真正做到高效、透明、公平、公正。同时，对于已经立项、具备开工条件的项目，要强化时间观念，增强紧迫意识，盯紧盯牢，坚持即时调度、定期调度，及时主动帮助解决项目建设的具体困难和问题，推动项目尽快开工。